如果海淀失去了学区属性，它还值多少钱？

昨天去四季青踩盘来着，当然主要是四环内的四季青。回来就跟揭叔吐槽，琨御府我绕了一大圈都没找着它的大门在哪，在小区门口的京门铁路主题公园坐了会，灰溜溜的回来了。揭叔说，没找着就没找着吧，找着大门你也进不去。那门口安保贼严。一同事搭话“小灿，你应该换身外卖的衣服”。揭叔说，那也得保安给你送进去。据说开盘均价7万+，现在16万+，当年犹豫要不要买的朋友可能又在懊悔不已……

那就从这个16万+的豪宅说起，虽然没进去小区，但周围转悠了一圈，小区外面就是京门铁路主题公园，虽然不大，但是篮球场、健身器材、儿童乐园都有。社区自带商业配套，盒马鲜生、便利店、银行等；交通便利没话说，慈寿寺换乘6号线和10号线。户型都挺方正，缺点就是贵！40平的一居报价也是500万起步，三居就是2500万起了，实在是高攀不起。

如果从总价梯队来看，琨御府就是第一梯队了。第二梯队看总价1500-2000万左右的美丽园、美丽经典园，玲珑花园、玫瑰御园。

美丽经典园小区一共8楼，都是总高6层一梯两户的板楼，容积率仅1.5。4栋两居室和4栋三居室，一层下跃，顶层带阁楼。内部环境很好，道路很宽，也没有乱停车现状，大概是归功于小区内的机械式升降车位，你看这电动车都能占个停车位了，说明停车位还是很充足的。小区绿化也还行，很安静适合茶余饭后散步。但是生活配套差点意思，5号楼一层是底商，卖些水果蔬菜，餐饮也少，距离最近的金四季购物中心也两公里多，还得穿过西四环大马路。交通上自驾还行，就在四环边上。坐地铁就很尴尬了，距离海淀五路居和慈寿寺都一公里多，走路得小20分钟。总体上就是居住环境很好，但是生活不太方便。

美丽园和美丽经典园挨着，但中间有几栋破旧的老楼隔着，老楼应该是钉子户，大部分都搬走了，不过能看到还有几家人住在里面，所以这也拆不了，挺影响美观的。美丽园也算是四季青板块的大盘了，小区共有34栋楼，均为6-7层的板楼，2-6居的户型都有，6居主要是顶层的复式。单元楼入户就是电梯，占的公摊小，得房率会高一些。小区内部环境也不错，还有一个自己的小公园，健身器材、儿童乐园，网球场。社区里有幼儿园，小孩上学很方便，但人车不分流，小孩在楼下玩耍还是需要大人在边上看着，要不挺危险的。不足也是生活不方便，小区北门有几家底商餐饮，没有大型超市之类的。

玲珑花园一开始并没有引起我的注意，沿着河边小公园走的时候，看见旁边的楼，诶，怎么就三层？北京居然还有三层高的小矮楼，带着好奇心，决定去看看。这小区正门也是很有特点的大三角形，跟着刷卡开门的有缘人就进去了。小区一共21栋楼，均为3-5层的板楼，小区容积率1.0左右，这密度是真的低。户型也是方正的南北通透三居室，阳台有一整面的大落地窗。在小区里抬头还看到二楼有对夫妻，正坐在阳台茶几上，泡着茶，晒着太阳，聊的不亦乐乎。生活配套和美丽经典园相比更方便些，出小区对面有裕泽生鲜超市，健身房等。小区的西侧100米还有一个菜市场，买东西很方便。距离地铁慈寿寺站也就500米左右，各方面都不错。缺点就是小区户型面积大，总价高，并且没有电梯，虽然只有三五层，但是对于老人来说也很费劲。

玫瑰御园就有意思了，建筑风格就是欧式城堡，哥特式设计风格，坡屋顶、老虎窗，砖红色外立面，带转角的小阳台。小区6栋南北通透板楼，主打152-180的三室两厅两卫，但是有些户型客厅不是很方正，看着就别扭。顶层还有特殊户型，小复式。目前是只能从东门进，车都停在外面，人车分流，需要再刷卡穿过大堂才能进入小区。小区内部极其安静，走着走着觉得瘆得慌。绕着小区走了一圈，只遇见两个跑步的住户。该有的健身器材、儿童娱乐设施也都有，每栋楼旁都有休闲座椅供住户休息。周末就坐在座椅上晒晒太阳就很悠闲，也没有人打扰。

另一个不得不提的就是曙光花园，分为望山园、望塔园、望河园。望山园共11栋楼，其中1~2栋为智业园，内有办公；3~4楼为首都机械部的单位房，集体供暖，其他的为商品房，其中6~7号楼又名为“水云天”。望塔园和望河园为回迁房，都是塔楼，形状也是各异，您细细品品。本来塔楼的采光就一般，搞成“叠叠乐”，变成就第一排有阳光了，后面被挡得死死的，咱是真的想不通设计师当时怎么想的，它要是美观也说得过去，但是这也不好看啊。

这楼不正，这户型自然也好不到哪里去，俄罗斯方块户型，没说好说的了。从电梯出来，黑黑的一长条，走到头才能看见有两户门，而且墙体，楼梯门也能明显看出来有些年头了。望山园的整个品质也比另外两个园稍好一些，并且人车分流。

配套相比上面几个小区都要好些，首先是小区东边是车道沟公园，还有个幼儿园，望塔楼还包围着首师大第二附中，小孩上学非常方便。生活配套也比较完善，马路边都是底商，距离地铁车道沟站也很久，几百米。总体来说，生活上很方便，如果户型方正些也没什么太大毛病。户型从60多平到190平，总价在570万到1680万之间，刚需改善都能有上车的机会。

如果有朋友耐心看到这里，就会发现，我几乎没有提到学校，虽然大家都说海淀学校怎么怎么好，教育怎么怎么好，但是四季青可能想来一句“与我无瓜”。当然不是说没有学校的意思，而是好学校少，学区的属性相对交弱一些。

四季青整个区域的流通也没有其他板块强势，在各平台挂牌的房源也不是很多，最近受整个市场的影响，以上几个小区的成交价格几乎都降了。主要有几个方面的原因：首先单价高，均价在10W+，即使是一居的小开间也是四五百万起步，更别提三居四居的总价了，太高！一千万也很难买到户型有好，采光又好的房源。其次生活配套不行，大型超市都很少，更别提像样的商场，购物娱乐了，稍微近一些的可能也要去华熙live，三公里起步，坐地铁还需要换乘一次。最后就是学区属性弱，这在其他板块可能不是缺点，但是在海淀，花了上千五买套房，可能就是为了小孩上学，最后发现没有好学校，真是没地儿哭。但是四季青的地理优势还是不可否认的，如果您就是冲着改善居住环境，这地方低密度，环境好，离市区近，还是很优秀的，所以即使学区弱，它的价格也低不了。